Инвестиции в недвижимость почти без риска

Инвестирование в недвижимость — это покупка определенной недвижимой собственности с целью получения прибыли. В ряде случаев считается одним из наиболее эффективных и надежных способов заработка денег.

Суть инвестирования в недвижимость

Как было сказано выше — суть инвестирования в недвижимость состоит в ее покупке и последующем использовании с целью получения выгоды. Приобретение квартиры в личное пользование не считается инвестицией: это покупка потенциального инвестиционного актива. А вот сдача жилплощади в аренду уже является инвестицией.

Основная выгода от инвестирования подобного рода всегда одна: получение прибыли, обычно в виде денежных сумм. Но могут быть и дополнительные преимущества. Пример: государственная программа Кипра по вкладам в недвижимость для получения гражданства. Но подобные варианты вложения более редки. И дополнительная выгода обычно является вторичной по отношению к получению прибыли.

Виды инвестирования в недвижимость

На текущий момент имеется несколько вариантов классификации недвижимости. Причем стоит помнить: деление относительно условное. Обычно выделяют следующие варианты классификации:

• По выбранному типу недвижимости. Это могут быть многоквартирные дома, жилые участки, либо офисные строения.
• По способу заработка с помощью недвижимости. Здесь имеется два основных варианты. Первый — различные способы аренды той или иной недвижимой собственности. Второй — ее перепродажа с выгодой для инвестора.

Еще имеется ряд вариантов инвестирования в недвижимость, которые нельзя отнести ни к одному из перечисленных выше типов. Их описывать не имеет смысла, так как деление является в большей степени условным.

Классификация по выбранному типу недвижимости

Этот тип классификации связан с целями, ради которых используется недвижимость. Причем многие опытные инвесторы предпочитают использовать только жилье, или земельные участки, или офисные помещения. Работать сразу со всеми вариантами очень непросто. На то есть две причины:

• Недвижимость относится к дорогостоящим активам. Владеть одновременно и земельными участками, и жильем может не каждый. Подобные варианты позволяют себе только очень состоятельные люди.
• Сложность в управлении. Непросто работать одновременно и с арендой офисов, и с продажей земли. Поэтому инвесторы предпочитают остановиться на одном варианте, привлекательном для них. Остальные они игнорируют, даже при наличии нужных средств для приобретения.

Сама же недвижимость делится на следующие группы:

• Жилые строения. Причем различают работу с отдельными, частными домами и многоквартирными строениями. Индивидуальные инвесторы предпочитают покупать отдельные квартиры, не прибегая к помощи риелтора.
• Коммерческие, нежилые строения. Сюда относятся площади под офисы, торговые ряды, склады и т. п. Все, с помощью что предназначено для работы. Обычно этот вариант интересен для опытных, состоятельных вкладчиков. Обычно подобная недвижимость приобретается не для перепродажи, а для сдачи в аренду.
• Земельные участки. Покупка земли является достаточно выгодным занятием. И не имеет значения, перепродается она, или сдается в аренду. Но с нею связан ряд проблем. В частности, инвестору надо знать земельный кодекс государства. А еще надо разбираться в типах земли, и для каких целей ее можно использовать.
• Строящиеся здания. Принцип прост — инвестор вкладывается в процесс строительства, а затем сдает в аренду/перепродает недвижимость. Но здесь основная сложность — найти подходящего застройщика.
• Загородные строения. В ряде случаев объединяют с инвестированием в земельные участки, при покупке для постройки дачных домиков или коттеджей. Основное отличие от вкладов в землю — основным объектом становится здание.

Выбирать способы инвестирования надо исходя из имеющихся средств и собственных предпочтений вкладчика. При этом надо помнить: любой из вариантов способен принести немалую прибыль, при грамотном подходе.

Классификация по способу заработка

Здесь основное деление на два типа инвестирования — для сдачи в аренду, и для перепродажи. Причем не стоит относить перепродажу к краткосрочному инвестированию. Покупка доли в доме на раннем этапе строительства может стать долгосрочным вложением.

Сначала стоит рассмотреть приобретение квартиры с целью сдачи в аренду. Здесь необходимо учитывать: прибыль с аренды относительно невелика. Поэтому нужно обращать особое внимание на цену приобретаемой собственности. Покупать квартиру в ипотеку не рекомендуется, это не приносит прибыли. Это же касается приобретения отдельного частного дома.

Есть несколько вариантов получения прибыли от аренды. Сначала стоит рассмотреть способы аренды жилых помещений физическим лицам:

• Сдача квартиры в аренду. Наиболее дешевый метод. Имеются варианты с ежемесячной или посуточной оплатой.
• Приобретение и сдача в аренду частного дома. Наиболее востребованы летние дачные постройки. Для более зажиточных инвесторов подойдет покупка большого частного дома в городской черте. Здесь больше затраты на приобретение и обслуживание, но выше прибыль.
• Покупка многоквартирного здания для получения прибыли от аренды. Для большинства частных инвесторов вариант труднореализуемый. Но он удобен для группы вкладчиков, разделяющих прибыль по составленному заранее договору.
• Инвестирование в зарубежную недвижимость. Ряд вкладчиков предпочитают покупать квартиры или частные дома за рубежом. И наиболее прибыльным считается сдача в аренду на курортах.
• Получение прибыли через гарантированную аренду. Принцип такой: объект недвижимости приводится в нужный вид и сдается через специальную компанию. Эта компания получает комиссионные с аренды, взамен беря на процесс отбора клиентов, решение вопросов с оплатой и т. п.

При сдаче в аренду нежилых помещений надо учитывать цели, для которых арендатору понадобится помещение: склад, торговая точка, офис, спортивный зал и т. п. При этом стоит помнить — прописаться в нежилом помещении нельзя.

Еще надо разобрать способы покупки недвижимости для перепродажи:

• Покупка квартиры на этапе строительства. Здесь прибыль зависит от ряда факторов: качества постройки, соблюдения сроков застройщиком, местоположения дома и т. п. Чистая прибыль колеблется в диапазоне 20-50%, при правильном подходе.
• Приобретение земельного участка. Например, купить участок за городской чертой, дождаться роста цены из-за увеличения размеров города, затем продать. Еще имеется вариант выстроить дом, и продать готовую дачу. Но надо учитывать — постройка разрешена не на всех типах участков. В ряде случаев потребуется переоформление.
• Покупка «сложной» недвижимости. Примеры: в аварийном состоянии, находящейся в собственности банка из-за неоплаченной ипотеки и т. п. После решения всех вопросов недвижимость перепродается по более высокой цене.

Плюсы и минусы

С инвестированием в недвижимость связаны как положительные, так и отрицательные моменты. Их надо учитывать, причем до того, как осуществлять инвестирование в выбранный объект.

Начать стоит с плюсов подобного типа вложений:

• Достаточно высокая стабильность цен. Стоимость объектов недвижимости меняется, как и все на рынке. Но эти изменения не столь скоротечны, как, например, перепады курса валют. И их проще спрогнозировать.
• Высокая доходность. Хотя получение дохода и растянуто по времени, чистая прибыль от инвестирования в недвижимость очень велика.
• Надежность в прогнозировании колебаний рынка. Конечно, никто не застрахован от неожиданностей. Но большая часть факторов, влияющих на цену, известна заранее. Главное, вовремя о них узнать, проведя подготовительную работу.
• Меньшая зависимость от колебаний рынка. Например, если сдавать недвижимость в аренду, то можно в принципе не зависеть от цен на этот тип актива. Ряд категорий граждан всегда будет нуждаться в жилье. Это касается, в частности, студентов и молодых семей. А в курортных городах дополнительную сезонную прибыль приносят туристы.

Конечно, обязательно надо перечислить и минусы этого типа вкладов:

• Требуются большие суммы для инвестирования. Минимальный порог вхождения начинается от 4-5 тысяч долларов. А в ряде случаев она становится еще выше. Это зависит от выбранного варианта инвестиций.
• Необходимо тщательно изучить рынок для работы в данной сфере. Факторы, влияющие на стоимость земли или квартиры, известны заранее. Но их очень много: планы по расширению и благоустройству города, качество земли под постройку, наличие конкурентов, добросовестность застройщика, востребованность недвижимости данного типа и т. п. И все это надо учитывать.
• Необходимость изучения законов, касающихся недвижимости. В них имеется множество уточнений и нюансов. И они затрагивают каждый из типов недвижимой собственности: земельные участки, квартиры, нежилые строения и т. п. Отсутствие этих знаний не только уменьшает потенциальную прибыль, но и ставит под сомнение законность сделки.
• Период окупаемости очень долгий, в большинстве случаев. Например, при покупке квартиры для сдачи в аренду потребуются годы на полный возврат суммы. Это же касается приобретения недвижимости на раннем этапе строительства.
• Невысокая ликвидность. Продать недвижимость сложнее, чем другие типы активов. Она не относится к наиболее востребованному ресурсу. По этой причине ее сложнее продать, если возникла серьезная нужда в деньгах.

Еще надо помнить: ряд плюсов и минусов зависит от конкретного региона, особенностей местного законодательства и выбора конкретного объекта инвестирования. Пример: аренда квартир в курортном городе. В подобном случае прибыль весьма велика, за счет сезона туристов. Но проблемой станут конкуренты и необходимость в ежегодном косметическом ремонте.

Факторы влияющие на успешное вложение

Имеется ряд факторов, влияющих на конечную прибыль при инвестировании в недвижимость. И инвестору желательно учитывать каждый из этих факторов. В противном случае вложения могут не принести ожидаемого дохода, и даже стать убыточными.

Здесь факторы можно разделить на две основных группы. Первая группа связана с самим объектом инвестирования. Причем в нее входит все, что касается как самого объекта, так и его окружения. А вторая группа факторов касается способа извлечения прибыли. И с ним надо определиться еще до покупки объекта инвестиций. В противном случае инвестор может оказаться с бесполезной собственностью на руках.

Правильный выбор объекта инвестирования

Стоит сразу определиться, во что именно будут вложены деньги. Рекомендуется выбирать один объект для вложения, максимум — несколько объектов одного типа. Не стоит работать одновременно со сдачей в аренду коттеджей и перепродажей офисных помещений. Слишком велика нагрузка на инвестора, из-за чего велик риск ошибки. Игнорировать эту рекомендацию могут только крупные компании.

Информация собирается не только о самом объекте. Необходимо заранее получить все данные о том, в каких условиях будет проходить инвестирование. Здесь влияют следующие факторы:

• Наличие и динамика спроса на выбранный объект. То есть, растет или убывает спрос на конкретный тип недвижимости.
• Стоимость и изменения курса цен на выбранные объекты. Возможно, если недвижимость дешевеет, стоит подождать, и купить ее по более низкой цене. Но надо учитывать: стоимость часто понижается из-за уменьшения спроса.
• Размер налоговых сборов и прочих трат на содержание объектов. Причем надо помнить: траты есть всегда, как при аренде, так и при перепродаже.
• Наличие конкурентов в выбранном сегменте.

Выбор способа извлечения прибыли

В одних случаях выгоднее заниматься перепродажей, в других — лучше подойдет сдача в аренду. И надо решать, что выгоднее в данном конкретном случае. Однозначной рекомендации не существует. Пример: имеется квартира в спальном районе, купленная на этапе строительства. Здесь может стать выгодной перепродажа. А вот владельцу офисного помещения подойдет сдача его в аренду.

Затем выбирать надо между краткосрочным и долгосрочным инвестированием. Красткосрочное инвестирование позволяет быстрее получать прибыль. А долгосрок, при правильном подходе, обычно приносит больший доход. Но с ним связаны и дополнительные расходы — например, плата за ЖКХ при аренде.

Иногда выбор не столь однозначен. Пример: куплен участок со старым домом в аварийном состоянии. Если отремонтировать дом и облагородить участок, то можно будет их продать по более высокой цене. Но, если дом находится в курортной зоне, его можно сдавать в аренду. Здесь выбор стоит между единовременным получением крупной суммы и постоянным доходом. Выбирать надо исходя из потребностей самого инвестора.

Отдельно надо упомянуть варианты инвестиций в недвижимость за рубежом. В ряде государств имеются хорошие шансы получить высокую прибыль при подобных вложениях. Нередко иностранным инвесторам предоставляются определенные льготы. Поэтому получаемая прибыль выходит даже выше, чем при вкладах в отечественные проекты. Но надо помнить: многие мошенники предпочитают работать с иностранным капиталом.

Заключение

Теперь надо решить, насколько целесообразными являются вложения в недвижимость. И здесь надо понять: правильный ответ на этот вопрос сможет дать только сам инвестор. Многое здесь зависит от выбранного способа инвестиций. Но, в целом, этот способ вкладывания средств считается весьма перспективным.

Многие аналитики здесь называют всего одну основную причину: людям всегда нужно будет жилье и место для работы. Поэтому недвижимость будет востребована. Конечно, иногда она дешевеет — например, в случае постройки промышленного предприятия рядом с жилым домом. Но, в целом, недвижимость остается стабильным активом.

Правда, имеется ряд рисков, о которых стоит знать каждому вкладчику. Их необходимо учитывать заранее, чтобы впоследствии не потерять деньги на сомнительных проектах, или просто из-за незнания обстановки. Вот о каких рисках надо помнить всегда:

• Изменения, связанные с перепланировкой города. Если рядом с земельным участком будут построены очистные сооружения, его цена резко пойдет вниз. Причем сдавать его в аренду будет непросто. И, к сожалению, в текущих реалиях о подобных вещах люди нередко узнают в последний момент.
• Обилие мошенников. Вариантов множество: «несуществующие» стройки, инвестиции в якобы иностранные проекты, продажа по поддельным документам, махинации с замерами и реальной площадью. И это еще далеко не полный список. Причем работа с иностранным капиталом не устраняет проблему — многие зарубежные мошенники не менее изобретательны, чем их отечественные коллеги.
• В случае инвестирования в строящиеся объекты имеется риск банкротства фирмы-застройщика. Причем основная проблема здесь — невозможность полностью исключить подобную возможность. Ведь в ряде ситуаций банкротство связано с внешними факторами, и никак не зависит от самого исполнителя обязательств.
• Риск потери крупных сумм. Инвестирование в недвижимость всегда связано с вложениями немалых средств. И их потеря не может не ударить по бюджету инвестора. Причем риск этот имеется всегда, независимо от надежности объекта вложений.

Если подводить итоги, то можно сказать, что правильное инвестирование в недвижимость способно принести немалый доход. Подобный тип вложений более стабилен, меньше зависит от колебаний рынка, но имеет высокий «порог вхождения» в отношении затрат. Поэтому вклады в недвижимость подойдут зажиточным людям, желающим иметь постоянных доход без высоких рисков.